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这些营业收入在300亿元以上的房企有望获准发债
房地产企业融资发债出现松动信号。
12月12日，国家发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》显示，支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。
优质企业发债获支持
通知显示，相关发债企业需要满足以下条件：
⊙（一）主体信用等级达到AAA。
⊙（二）主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位（附件1）。
⊙（三）生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。
⊙（四）最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。
⊙（五）最近3年无重大违法违规行为，未纳入失信黑名单。
⊙（六）报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见，如被注册会计师出具保留意见的，保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。
⊙（七）发改委为优化融资监管制定的其他发行条件。
国家发改委表示，积极支持符合条件的优质民营企业发行企业债券，并将根据市场发展情况，适时调整优质企业支持范围。对符合条件的企业申报发行优质企业债券，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式。
同时，对于申报企业债券应当符合《公司法》《证券法》《企业债券管理条例》的相关要求。优质企业债券实行“即报即审”，安排专人对接、专项审核，比照我委“加快和简化审核类”债券审核程序，并适当调整审核政策要求：
⊙（一）在偿债保障措施完善的基础上，允许使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。
⊙（二）核定公开发债规模时，按照公开发行的企业债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径进行计算。
⊙（三）鼓励符合条件的优质上市公司及其子公司发行企业债券。
⊙（四）允许优质企业依法依规面向机构投资者非公开发行企业债券。
⊙（五）鼓励商业银行以“债贷组合”增信方式，进行债券和贷款统筹管理。
房地产业被纳入参考标准
值得注意的是，房地产业也被纳入了本次优质企业经营财务指标参考标准。
作为通知附件之一的《优质企业经营财务指标参考标准》显示，房地产业作为第四类行业但列其中。
标准显示，进入优质企业发债行列的房地产企业需满足资产总额达1500亿元和营业收入达到300亿元的两项标准。而这两项财务指标也相对宽松，即可按照企业最近一年或最近三年经审计财务数据平均值的孰高者进行计算。
同时不得超过行业资产负债率的重点监管线，未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。
而根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心此前发布的《2018中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，500强房地产开发企业2017年资产负债率均值为63.93%，远低于标准中提到的85%红线。
此外，中房网通过查阅海通证券的一份研报显示，约有20家A&H上市房企符合这一标准。而该类企业债券的发行，有利于补充这些企业的流动资金。
但值得注意的是，虽然本次房地产业被列入优质企业的行业范围，但根据《通知》要求，发债资金用于房地产投资仍有负面清单的约束。
《通知》显示，申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。
海通证券分析认为，虽然负面清单包含房地产投资，但并未规定保障房、长租公寓等政府支持的方向，对于一些承担社会责任的企业明显受益。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，《通知》明显利好规模较大的房地产企业后续融资。对于符合条件的房企，可以积极利用此类政策发债，这对于其补充营运资金和加快项目开发等都有利好。同时，从本次发布《通知》的条件来看，房企未来在注重销售规模的同时，也需要把类似营业收入等财务指标做大，避免影响其融资资格。
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